Lejeboliger er med til at give blandede byer

Markedet for ejerboliger i København er med de seneste års kraftigt accelererende priser reelt blevet lukket land for størstedelen af danskerne. Hvis ønsket om indbyggermæssigt blandede byer fortsat er et centralt politisk  

ønske, er andre boligformer, herunder lejeboliger, en afgørende boligpolitisk komponent.

For at købe en ejerlejlighed på 95 m2 i København, skal en familie tjene ca. 1.400.000 kr. om året. Dette er omkring 30 pct. over gennemsnitsindkomsten for en familie med børn i Danmark.

Det høje krav skyldes blandt andet, at Finanstilsynet anbefaler, at en familie med to børn bør have mindst 16.000 kroner om måneden til rådighed. Samtidigt må familiens samlede lån ikke være mere end fire gange deres indkomst. Ofte er det denne lånegrænse, der bliver det største problem i København. I praksis betyder det, at kravet til indkomsten bliver endnu højere, end hvad der faktisk skal til for at have et rådighedsbeløb der opfylder Finanstilsynets anbefaling.

Hvis man i stedet vil leje en tilsvarende lejlighed, skal familien have en indkomst på cirka 900.000 kroner om året for at have et rådighedsbeløb på ca. 16.000 kroner om måneden. Lejer man en nybygget lejlighed, vil det kræve en smule højere familieindkomst, nemlig 975.000 kr. om året, for at have samme rådighedsbeløb. Det bemærkes, at der ikke er en anbefaling om et bestemt rådighedsbeløb ved leje, men sammenligningen er lavet ud fra samme niveau for at give et retvisende billede af familiernes økonomi.

Den gennemsnitlige familie med børn i Danmark har en indkomst på omkring 1.100.000 kroner om året. Det ligger tættere på, hvad der skal til for at bo til leje end for at købe. Det betyder, at det er muligt at have en familieindkomst der ligger 10-17 pct. under gennemsnitsindkomsten for en familie med børn og stadig bosætte sig i byen. Det skyldes, at der ikke er de samme formelle lånekrav til lejeboliger.

Tallene viser også, at kravene ved køb af ejerlejlighed ligger væsentligt over gennemsnitsindkomsten for stort set alle uddannelsesgrupper – bortset for dem med lange videregående uddannelser. Omvendt ligger kravene for at leje en bolig meget tættere på de faktiske indkomster, uanset om man har en erhvervsuddannelse, kort videregående eller mellemlang videregående uddannelse.

Det viser, at lejeboligmarkedet åbner byen op for mange flere familier og grupper end ejerboligmarkedet gør. I dag er det ofte kun højtuddannede der har en indkomst som gør det muligt at købe en bolig i København.

Lejeboligmassen, både i gamle og nye bygninger, betyder helt konkret, at eksempelvis familier, hvor forældrene arbejder som pædagog og tømrer, kan bo i København, selvom deres samlede indkomst ikke rækker til en ejerlejlighed. Derfor hjælper lejeboliger til, at almindelige lønmodtagere – såsom faglærte og ansatte i velfærdssektoren – fortsat kan bo centralt i København.

København forventes at vokse med over 110.000 indbyggere fra 2025 til 2060. Ifølge Københavns Kommune betyder det, at der bliver brug for omkring 81.000 nye boliger i samme periode.1

Hvis København fortsat skal have en blanding af forskellige indkomstgrupper og familier, skal der bygges mange forskellige typer boliger: ejerboliger, lejeboliger, almene boliger og andelsboliger. Det sikrer, at også unge, tilflyttere og familier uden store opsparinger kan bosætte sig i byen. Dermed understøttes både det sociale sammenhold og arbejdskraftens bevægelighed, og København kan fortsætte med at rumme folk på tværs af livsfaser og indkomstniveauer.

Beregninger

Sådan har vi gjort

Metode for køb af lejlighed:

• Familie med to børn i på henholdsvis 0-3 og 3-6 år.
  • Børnepasning med frokost koster i København 4.708 kr. og 3.120 kr. pr. måned for børn hhv. under og over tre år.
  • Børnechecken er 5.292 kr. og 4.191 kr. pr. kvartal for børn hhv. under og over tre år.
• Familien har billån til 200.000 kr. Arbejdspladserne antages simplificeret at være placeret i samme afstand fra hjemmet uafhængig af valg af bopælssted - og dermed antages samme kørselsbehov.
  • Familien skal dertil have en parkeringslicens, som koster 2.590 kr. pr. år.
• Familien har 5 pct. af købssummen til udbetaling. Boliglån på 15 pct. af købssum.
• Familien har et fastforrentet obligationslån med afdrag og et rådighedsbeløb, når alle faste udgifter er betalt på 16.260 kr. Det er, hvad der skal være tilbage på bundlinjen efter alle de faste udgifter er betalt, og det skal dække alt fra mad, tøj, ferie, fornøjelser og uforudsete udgifter. Det er i overensstemmelse med Finanstilsynet og kreditinstituternes anbefalede rådighedsbeløb ved kreditvurdering til boligkøb for en familie med to børn. Bemærk - de 16.260 kr. er ikke en sort/hvid grænse i den virkelige verden ved kreditgivning ved boligkøb. Der er således en vis elastik i det anbefalede rådighedsbeløb, og der tages i sagens natur et individuelt udgangspunkt i de forbrugsmønstre og behov, som den enkelte familie har.
• Familien køber en gennemsnitligt lejlighed på 95 kvadratmeter i Københavns kommune. Kvadratmeterpriserne er tal fra Finans Danmarks Boligmarkedsstatistik og vurderes at være 60.529 kr. for lejligheder i København i 2. kvt. 2025
  • Det antages at ejendomsværdiskatten betales ud fra købsprisen og udgør 0,51 pct. af ejendomsværdien
  • Grundskylden antages at svare til 60 pct. af købsprisen. Grundskyldspromillen er 5,1 i København.
• Begge forældre har samme indkomst.
• Det antages, at familien har et årligt elforbrug på 3.000 kWh og en elpris på 2,58 kr. pr. kWh, jf.
• Det antages, at familien har et årligt vandforbrug på 129,2 m³ og en vandpris på 74,41 kr. pr. m³, jf. Videncentret Bolius.
• Det antages, at lejligheden kan opvarmes med fjernvarme og at familien har et årligt varmeforbrug på 19 MWh og en varmepris på 762 kr. pr. MWh, jf. Forsyningstilsynet.
• Det antages, at der fællesudgifter og udgifter til vedligeholdelse på 308 kr./m², jf. Boligøkonomisk Videncenter.
• I beregningerne er antaget, at man som boligkøber både skal overholde krav til rådighedsbeløb på 16.260 kr. pr. måned og en maksimal gældsfaktor på 4.
• Der er antaget en maksimal gældsfaktor på 4. Dette er en bindende restriktion – også selv om den beregnede familieindkomst i princippet kan være lavere for at opfylde det anbefalede rådighedsbeløb. Bemærk – en gældsfaktor på 4 er ikke en sort/hvid grænse i forhold til boligkøb eller ej – her vil der også kunne være elastik i den ene eller anden retning alt afhængig af familiens individuelle økonomiske situation.

Metode for leje af lejlighed:

• Familie med to børn i på henholdsvis 0-3 og 3-6 år.
  • Børnepasning med frokost koster i København 4.708 kr. og 3.120 kr. pr. måned for børn hhv. under og over tre år.
  • Børnechecken er 5.292 kr. og 4.191 kr. pr. kvartal for børn hhv. under og over tre år.
• Familien har billån til 200.000 kr. Arbejdspladserne antages simplificeret at være placeret i samme afstand fra hjemmet uafhængig af valg af bopælssted - og dermed antages samme kørselsbehov.
  • Familien skal dertil have en parkeringslicens, som koster 2.590 kr. pr. år.
• Det vurderes, at være realistisk at der er en husleje på 1.800 og 2234 kr. pr. kvm i København for hhv. eksisterende og nybyggede lejligheder.
• Det antages, at familien har et årligt elforbrug på 3.000 kWh og en elpris på 2,58 kr. pr. kWh, jf.
• Det antages, at vand, varme og vedligeholdelse er indeholdt i huslejen.
• Begge forældre har samme indkomst.
• Familieindkomsten er beregnet som hvad familien som minimum skal have i indkomst for at kunne have et rådighedsbeløb på 16.260 kr. pr. måned efter husleje og alle andre faste udgifter.
• Bemærk, der eksisterer ikke et krav til rådighedsbeløb ifm. lejeboliger. Beregningen for lejeboliger tager udgangspunkt i et regneeksempel hvor en familie ville kunne have et rådighedsbeløb på 16.260 kr. pr. måned efter alle faste udgifter.

Fodnoter

1. Københavns Kommune (2024) – Boligredegørelsen 2024