Boligejere i landdistrikterne kan få sværere ved at skifte asbesttaget

De seneste ti år er antallet af boliger, der vurderes at have et asbesttag, faldet med ca. 73.000 – det svarer til en reduktion på 16 pct. Faldet kan skyldes tagudskiftning, registreringsændringer eller nedrivning. På landsplan vurderes der således at være op mod 385.000 boliger med asbesttag i 2026.

Omkring to-tredjedele af ændringen i antallet af boliger med eternittag er sket siden 2023. En forklaring på dette kan være, at regeringen og alle Folketingets partier i marts 2023 indgik en aftale, hvor det blandt andet blev aftalt, at der blev indført en autorisationsordning for asbestarbejde gældende fra 1. januar 2025.¹ Dette kan både have været medvirkende til, at en del boligejere skiftede tag, foretog ændring i deres registrering på BBR - eller rev boligen med asbesttag ned, inden autorisationsordningen for asbestarbejde trådte i kraft.

Udskiftningen af asbesttage vurderes at ske i hele landet. Der ses dog en sammenhæng mellem hvor udskiftningerne sker og hvor boligpriserne er højest.

På trods af den store ændring i antallet af boliger med asbesttage på 73.000 siden 2017, så sker ændringen også i højere grad i de kommuner hvor boligpriserne også er højere.

Der findes boliger der vurderes at have et asbesttag i hele landet. Koncentrationen af asbesttage er dog størst i vest- og nordjyske kommuner, hvor det er mere end hvert tredje bolig, som vurderes at have asbesttag. I Skive kommune er det op mod 40 pct. af alle boliger der vurderes at have et asbesttag. Omvendt er der hhv. kun 2 og 7 pct. af boligerne på Frederiksberg og i København, som har asbesttage. Udfordringen kan derfor være større i nogle kommuner end andre.  

Dertil kommer, at udskiftningen af et tag i de fleste tilfælde udgør en stor andel af boligens værdi uanset om taget indeholder asbest eller ej. Det skyldes, at der er mange parametre som spiller ind i den samlede pris. Både det eksisterende tags stand, men også valget af nye materialer har betydning for prisen på det nye tag. I gennemsnit vurderes det, at et udskiftning af et tag med asbest koster ca. 2.600 kr./m2. Det er i gennemsnit 40 pct. mere end hvis taget ikke indeholder asbest.

Forskellen i prisen på udskiftning af et tag med og uden asbest vurderes ikke at være anderledes i pris for udskiftning af hhv. undertag og det nye tag. Prisen varierer derimod ved nedtagning og bortskaffelse samt udskiftningen af isolering. Det skyldes, at der skal tages særlige forholdsregler når der arbejdes med materialer der har været i kontakt med asbesten.

Den samlede pris for et hus på 130 m2 vurderes derfor i gennemsnit at være ca. 325.000 kr. for et tag med asbest og ca. 225.000 kr. for et tag uden asbest. 

Sættes prisen for udskiftning af asbesttag ift. til den gennemsnitlige boligpris i kommunerne, så vil en udskiftning af et asbesttag i mange kommuner i landdistrikterne udgøre mere end 30 pct. af den gennemsnitlige salgspris for boliger.

Investeringssummen udgør i nogle kommuner mere end halvdelen af den gennemsnitlige boligværdi. Det gælder f.eks. Morsø kommune, hvor den gennemsnitlige kvadratmeterpris er ca. 4.900 kr. i 4. kvartal 2025.

Boligprisudviklingen gør det muligt at finansiere udskiftningen af asbesttag igennem boligejerens friværdi, såfremt boligprisen er øget mere end omkostningen ved at udskifte taget.

Boligprisudviklingen i og omkring København betyder, at en udskiftning af asbesttag vil kunne finansieres igennem den øgede friværdi, såfremt man har ejet boligen i under 2 år. I kommuner, hvor boligpriserne ikke har udviklet sig lige så hurtigt, vil det kræve, at man har ejet ens bolig i 2-5 år, før friværdien kan finansiere udskiftningen af asbesttaget. Det er kommuner så som Aarhus, Svendborg eller Roskilde.

I mange landdistriktskommuner, hvor boligprisudviklingen har været mere afdæmpet og boligprisen generelt er lavere, vil en investering på ca. 320.000 kr. til udskiftning af asbesttag kræve, at man som boligejer har ejet boligen i mere end 15 år, før friværdien vil kunne dække investeringen.  

Der er en klar geografisk tendens, hvor der er størst risiko for at boligejere i kommuner i Vestjylland, Nordjylland og Lolland (mørkerøde områder) kan få svært ved at udskifte deres asbesttag.

Dette skyldes sandsynligvis en kombination af ældre boligmasse i landdistrikter (høj forekomst af asbesttage), lavere boligværdier relativt til udskiftningsomkostninger og en højere andel af boligejere med begrænset økonomisk kapacitet eller negativ nettoformue, hvilket gør selvfinansiering svær eller umulig.

I modsætning hertil viser de gule og grønne områder på Sjælland, Aarhus og Svendborg en lavere risikovurdering – typisk på grund af højere boligværdier, bedre økonomisk robusthed og muligvis en naturlig udfasning af ældre asbest-materialer. Denne kontrast understreger en kontrast mellem by og land.

Sådan har vi gjort

Estimering af antallet af boliger med asbesttage:

1. Der findes ikke data for, om et tag indeholder asbest. Tallene skal derfor tolkes med forsigtighed. 
2. Der tages udgangspunkt i BBR-registreret. 
3. Asbest var et hyppigt anvendt materiale til bl.a. tagbeklædning frem til 1988, hvor det blev forbudt til tage.² Når boliger med eternittage opført 1930-1989 skal have udskiftet dets tag, antages det typisk af håndværkeren, at taget indeholder asbest. Det vurderes derfor, at det er rimeligt at antage, at de boliger som er opført i perioden 1930-1989 der på nuværende tidspunkt har en tagbeklædning af eternit derfor indeholder asbest.  
4. Der ses kun på boligtyperne: Stuehuse til landbrugsejendomme, Parcelhuse samt Række-, kæde- og dobbelthuse. Der ses bort fra etageboliger.

Udregning af prisen (kr. pr. m2) for udskiftning af tag uden asbest:  

Udregning af prisen (kr. pr. m2) for udskiftning af tag med asbest:

Fodnoter

1. Beskæftigelsesministeriet (2023): Ny aftale fremtidssikrer arbejdsmiljøindsatsen og opruster kampen mod social dumping.
2. Arbejdstilsynet (2018): Regler og fakta om asbest.