Boligejere i landdistrikterne kan få sværere ved at skifte asbesttaget

De seneste ti år er antallet af boliger, der vurderes at have et asbesttag, faldet med ca. 60.000 – det svarer til en reduktion på 13 pct. Faldet kan skyldes tagudskiftning, registreringsændringer eller nedrivning. På landsplan vurderes der således at være op mod 400.000 boliger med asbesttag i 2025.

Omkring halvdelen af ændringen i antallet af boliger med fibercementtag i perioden er sket i 2023 eller 2024. En forklaring på dette kan være, at regeringen og alle Folketingets partier i marts 2023 indgik en aftale, hvor det blandt andet blev aftalt, at der blev indført en autorisationsordning for asbestarbejde gældende fra 1. januar 2025.¹ Dette kan både have været medvirkende til, at en del boligejere skiftede tag, foretog ændring i deres registrering på BBR - eller rev boligen med asbesttag ned, inden autorisationsordningen for asbestarbejde trådte i kraft.  

Der findes boliger med asbesttage i hele landet. Koncentrationen af asbesttage er dog størst i vest- og nordjyske kommuner, hvor mere end hver tredje bolig vurderes at have asbesttag. I Skive Kommune er det op mod 40 pct. af alle boliger, der vurderes at have et asbesttag. Omvendt er der hhv. kun 2 og 8 pct. af boligerne på Frederiksberg og i København, som har asbesttage. Udfordringen kan derfor være større i nogle kommuner end andre.

Dertil kommer, at udskiftningen af et tag i de fleste tilfælde udgør en stor andel af boligens værdi - uanset om taget indeholder asbest eller ej. Det skyldes, at der er mange parametre, som spiller ind i den samlede pris. Både det eksisterende tags stand, men også valget af nye materialer, har betydning for prisen på det nye tag. I gennemsnit vurderes det, at et udskiftning af et tag med asbest koster ca. 2.600 kr./m2. Det er i gennemsnit 40 pct. mere, end hvis taget ikke indeholder asbest.

Forskellen i prisen på udskiftning af et tag med og uden asbest vurderes ikke at være anderledes i pris for udskiftning af hhv. undertag og det nye tag. Prisen varierer derimod ved nedtagning og bortskaffelse samt udskiftningen af isolering. Det skyldes, at der skal tages særlige forholdsregler, når der arbejdes med materialer, som har været i kontakt med asbesten. 

Den samlede pris for et hus på 130 m2 vurderes derfor i gennemsnit at være ca. 325.000 kr. for et tag med asbest - og ca. 225.000 kr. for et tag uden asbest.

Sættes prisen for udskiftning af asbesttag ift. til den gennemsnitlige boligpris i kommunerne, så vil en udskiftning af et asbesttag i mange kommuner i landdistrikterne udgøre mere end 30 pct. af den gennemsnitlige salgspris for boliger.  

Investeringssummen udgør i nogle kommuner mere end halvdelen af den gennemsnitlige boligværdi. Det gælder f.eks. Tønder Kommune, hvor den gennemsnitlige kvadratmeterpris er ca. 5.100 kr. i 3. kvartal 2025. 

Boligprisudviklingen gør det muligt at finansiere udskiftningen af asbesttag igennem boligejerens friværdi, såfremt boligprisen er øget mere end omkostningen ved at udskifte taget.

Boligprisudviklingen i og omkring København betyder, at en udskiftning af asbesttag vil kunne finansieres igennem den øgede friværdi, såfremt man har ejet boligen i under 2 år. I kommuner, hvor boligpriserne ikke har udviklet sig lige så hurtigt, vil det kræve, at man har ejet ens bolig i 2-5 år, før friværdien kan finansiere udskiftningen af asbesttaget. Det er kommuner så som Aarhus, Svendborg eller Roskilde.

I mange landdistriktskommuner, hvor boligprisudviklingen har været mere afdæmpet og boligprisen generelt er lavere, vil en investering på ca. 320.000 kr. til udskiftning af asbesttag kræve, at man som boligejer har ejet boligen i mere end 15 år, før friværdien vil kunne dække investeringen.

Der er en klar geografisk tendens, hvor der er størst risiko for, at boligejere i kommuner i Vestjylland, Nordjylland, Fyn, Langeland og Lolland (mørke-røde områder) kan få svært ved at udskifte deres asbesttag.

Dette skyldes sandsynligvis en kombination af ældre boligmasse i landdistrikter (høj forekomst af asbesttage), lavere boligværdier relativt til udskiftningsomkostninger og en højere andel af boligejere med begrænset økonomisk kapacitet eller negativ nettoformue, hvilket gør selvfinansiering svær eller umulig.

I modsætning hertil viser de gule og grønne områder på Sjælland, Aarhus og Svendborg en lavere risikovurdering – typisk på grund af højere boligværdier, bedre økonomisk robusthed og muligvis en naturlig udfasning af ældre asbest-materialer. Denne kontrast understreger en kontrast mellem by og land.

Sådan har vi gjort

Estimering af antallet af boliger med asbesttage:

1. Der findes ikke data for, om et tag indeholder asbest. Tallene skal derfor tolkes med forsigtighed. 
2. Der tages udgangspunkt i BBR-registreret. 
3. Asbest var et hyppigt anvendt materiale til bl.a. tagbeklædning frem til 1988, hvor det blev forbudt til tage.² Når en bolig med eternittag opført 1930-1989 skal have udskiftet dets tag, antages det typisk af håndværkeren, at taget indeholder asbest. Det vurderes derfor, at det er rimeligt at antage, at de boliger som er opført i perioden 1930-1989, der på nuværende tidspunkt har en tagbeklædning af eternit, derfor indeholder asbest.  
4. Der ses kun på boligtyperne: Stuehuse til landbrugsejendomme, Parcelhuse samt Række-, kæde- og dobbelthuse. Der ses bort fra etageboliger.
5. Prisberegninger er foretaget på baggrund af dialog med og oplysninger fra medlemmer af Træsektionen.

Udregning af prisen (kr. pr. m2) for udskiftning af tag uden asbest:  

Udregning af prisen (kr. pr. m2) for udskiftning af tag med asbest:

Fodnoter

1. Beskæftigelsesministeriet (2023): Ny aftale fremtidssikrer arbejdsmiljøindsatsen og opruster kampen mod social dumping.
2. Arbejdstilsynet (2018): Regler og fakta om asbest.