Hvornår fortabes mangelkrav?
Viser det sig, at entreprenørens arbejde er mangelfuldt, skal bygherren huske at reklamere, ellers risikerer bygherren at fortabe sit mangelkrav. Desuden skal bygherren være opmærksom på reglerne om forældelse.
Hvornår er der en mangel?
Der foreligger som udgangspunkt en mangel, hvis entreprenørens arbejde, herunder de leverede materialer, ikke er 1) i overensstemmelse med aftalen, 2) fagmæssigt korrekt/af sædvanlig god kvalitet og 3) i overensstemmelse med bygherrens anvisninger. Se f.eks. AB 18 § 12, stk. 1 og 2, og § 47.
Det er bygherren, der skal bevise, at der foreligger en mangel, herunder at manglen var til stede på afleveringstidspunktet. Ofte vil syn og skøn være nødvendigt. Læs mere om mangler og syn og skøn i DI Byggeris faktaark om udførelsesmangler.
Overordnet kan bygherren miste sit (ellers berettigede) mangelkrav på følgende måder:
- Manglende reklamation inden rimelig tid efter, at manglerne er eller burde være opdaget
- Manglende reklamation inden 5 år fra aflevering
- Forældelse efter forældelsesreglerne
Manglende reklamation inden rimelig tid
Bygherren fortaber sit mangelkrav, hvis bygherren ikke reklamerer inden rimelig tid efter, at manglerne er eller burde være opdaget. Dette gælder, uanset om et AB-dokument (f.eks. AB 18) er en del af parternes aftale eller ej. Her taler man om den relative reklamationsfrist.
Hvad der skal forstås ved inden rimelig tid, må altid afgøres konkret, herunder bl.a. set i lyset af om manglerne var synlige på afleveringstidspunktet, og om bygherren er forbruger eller erhvervsdrivende.
Manglende reklamation inden 5 år fra aflevering
Er AB 92/AB 18 eller ABT 93/ABT 18 en del af parterne aftale gælder, at bygherrens reklamation over mangler i alle tilfælde skal fremsættes senest 5 år efter aflevering. Efter dette tidspunkt kan bygherren ikke rejse mangelkrav mod entreprenøren. Man taler her om den absolutte reklamationsfrist eller ”det 5-årige mangelansvar”. Se f.eks. AB 18 § 55.
Ovennævnte gælder ikke, hvis bygherren er forbruger (f.eks. parcelhus-, sommerhus- og lejlighedsejere). Dette skyldes, at forældelsesloven opererer med en 10-årig absolut forældelsesfrist, og at loven samtidig bestemmer, at loven ikke kan fraviges til skade for forbrugere.
Dette betyder også, at selv hvis f.eks. AB 18 er vedtaget i en aftale med en forbruger, vil entreprenøren ikke kunne gøre det 5-årige mangelansvar gældende. Populært siges derfor, at entreprenøren ved forbrugerentrepriser hæfter overfor forbrugeren for skjulte mangler ved arbejdet i 10 år fra aflevering Læs mere om forbrugerentrepriser her.
Der indtræder forældelse efter forældelsesreglerne
Ved siden af reklamationsreglerne gælder forældelsesloven.
Af forældelsesloven følger, at et mangelkrav forælder 3 år efter, at bygherren vidste eller burde vide, at der var en mangel (relative forældelsesfrist) og senest 10 år fra aflevering (den absolutte frist).
Forældelsesloven fører således til, at krav kan fortabes, ”blot” fordi tiden går, uanset at bygherren har reklameret.
Det er muligt for bygherren at afbryde forældelsen, herunder f.eks. ved anlæg af rets- eller voldgiftssag eller ved begæring om afholdelse af syn og skøn. Se navnlig forældelseslovens kapitel 5 og 6.
Kontakt
Har du spørgsmål, er du velkommen til at kontakte DI Byggeris Erhvervsjuridiske Rådgivning på telefon 3377 3760.