Debat: Mere politisk regulering vil kun føre til færre projekter og dyrere boliger

En række omegnsborgmestre stillede for et par uger siden  skarpt på tidens boligpolitiske udfordringer.

De efterspørger mere lokal politisk styring gennem lokalplaner, rækkefølgekrav, højere maksimumsbeløb for almene boliger og højere afgifter for byggegrunde.

Vi forstår deres intention, men rejser advarselsflaget, fordi flere af værktøjerne risikerer at få den stik modsatte effekt – nemlig færre nye boliger og dyrere projekter.

Særligt kombinationen af lokalplanlægning for ejerboliger og krav til rækkefølge i opførelsen af almene boliger og ejerboliger skaber usikkerhed i et boligmarked, hvor der er brug for flere boliger af alle slags.

Politikerne risikerer dermed at sætte en stopper for etableringen af nye boliger. Det vil nemlig skabe en investeringsusikkerhed, som er gift, når udbuddet af boliger – alle slags boliger – ikke kan følge med efterspørgslen.

Fleksible rammer og finansiering

Når vi taler om almene boliger, har kommunerne selv en central rolle i finansieringen. Men når det gælder ejerboliger, andelsboliger og private udlejningsboliger er det de private investorer og pensionskasser, der løber den økonomiske risiko.

Hvis kommunalpolitikere i den enkelte kommune får beføjelse til at stille krav om særlige boligtyper – ejer eller almene – før det resterende byggeri kan gå i gang, så sidder de med et meget stort ansvar for en boligopbremsning, som får konsekvenser for hele hovedstadsområdets situation med boligmangel.

I ejendomsbranchen deler vi ønsket om den blandede by, hvor der er plads til ejerboliger, andelsboliger, private udlejningsboliger og almene boliger.

Men det kræver fleksible rammer og finansiering, ikke mere detailstyring.

For boligmarkedet påvirkes ikke bare af politisk fastsatte regler for byggeri med videre, men er også underlagt markedets dynamikker, hvor finansiering og byggeomkostninger har kæmpe betydning. Hvis udviklere bindes til en bestemt boligtype, øges projektrisikoen.

For hvad kan sælges eller udlejes på et givent tidspunkt? Det afgøres af markedet. Den øgede usikkerhed vil påvirke investeringslysten – og øge prisen på finansieringen af projekterne. En pris, der i sidste ende skal betales af slutbrugerne.

Boligprojekter kræver massive investeringer

Strammere regulering vil ikke bare føre til færre boligprojekter – det vil også gøre boliger dyrere for både lejere og købere.

Vi anerkender, at der er reelle udfordringer på boligmarkedet, ikke mindst i hovedstadsområdet. Men den blandede by realiseres ikke med mere styring og mindre fleksibilitet.

Men derimod med bedre rammer for, at alle boligtyper kan udvikles. Derfor er dele af omegnsborgmestrenes analyse også rigtig: Det handler i høj grad om finansiering.

Når maksimumsbeløbet for almene boliger ikke giver mulighed for at bygge, selv når kommunen vil finansiere sin del, står projekterne stille. Når finansiel regulering gør andelsboligen næsten umulig at realisere, mister vi en vigtig boligform i den blandede by.

Og når kravene i Finanstilsynets lånevejledninger er for rigide, øges omkostningerne.

Derfor må vi øge maksimumsbeløbet, etablere fornuftige finansieringsvilkår for andelsboliger og overlade en større del af ansvaret for risikovurderingen til finansieringsinstitutterne ved at løsne op for de krav, som Finanstilsynet stiller i deres lånevejledninger.

Udvikling af boligprojekter i større skala kræver massive investeringer. Derfor bliver vi også nødt til at behandle boligpolitikken som erhvervspolitik.

Hvis ikke der er et stabilt reguleret marked at agere i, vil investeringsmidler fra pensionskasser med flere finde hen i andre sektorer. Derfor advarer vi mod at øge risikoen for færre nye boliger.

Noget, som vi alle er enige om, ikke er svaret på vores boligpolitiske udfordringer.

Klummen blev bragt i Altinget den 24. september 2025 kl. 02.00.