Analyser

Byggeriet forbereder sig på opbremsning

Byggeriet har passeret toppen af opsvinget og kan nu se frem til en opbremsning. Efter flere år med fremgang i både bolignybyggeriet og på anlægsområdet er kurven begyndt at knække. Den økonomiske afmatning i landene omkring os ventes også at lægge en dæmper på bygge- og anlægsinvesteringerne i udlandet i de kommende år.

Efter nogle år med meget høj aktivitet inden for byggeriet er der udsigt til, at bygge- og anlægsinvesteringerne bremser op i de kommende år. I indeværende år ventes de samlede bygge- og anlægsinvesteringer at vokse med cirka 3 pct. for derefter at falde med 0,8 og 0,6 pct. i henholdsvis 2020 og 2021. Fremgangen i byggebeskæftigelsen er ligeledes bøjet af inden for det seneste års tid.

Kilde: Danmarks Statistik og DI

Opbremsningen i byggeriet skyldes en forventning om, at boliginvesteringerne vil falde fra det aktuelle meget høje niveau, mens de øvrige bygge- og anlægsinvesteringer samlet set ventes at blive på omtrent samme niveau i de kommende år. Det uændrede niveau af øvrige bygge- og anlægsinvesteringer dækker over et forventet fald i de private investeringer (fra et ekstraordinært højt niveau), som opvejes af forventningen om stigende offentlige investeringer.

Kilde: Danmarks Statistik og DI

Boliginvesteringerne har toppet for denne gang

Boliginvesteringerne, som udgør lidt under halvdelen af de samlede bygge- og anlægsinvesteringer, ventes at vokse med 1,7 pct. i indeværende år. Herefter forventes et fald på cirka 2 og 1½ pct. i henholdsvis 2020 og 2021 fra det meget høje aktivitetsniveau. Dermed ser boligbyggeriet ud til at have toppet for denne gang.

Det er især investeringer i nye boliger, der har drevet fremgangen i boliginvesteringerne over den seneste årrække. Fremgangen i nybyggeriet betyder, at investeringerne i nybyggeri nu er stort set lige så store som investeringerne i reparationer.

Anm.: Nybyggeri er inkl. handelsomkostninger. Kilde: Danmarks Statistik og DI, seneste obs. 2. kvt. 2019

Fremadrettet ventes der at blive investeret mindre i nybyggeri. Denne forventning bygger på, at det påbegyndte byggeri for bolig og erhverv er faldet forholdsvis kraftigt de seneste kvartaler. Det gælder både beboelsesbygninger og erhvervsejendomme, hvor det samlede påbegyndte etageareal faldt med 14 pct. fra andet til tredje kvartal 2019. Især påbegyndte erhvervsejendomme og øvrige bygninger har oplevet en stor nedgang. Der er dog stor usikkerhed om tallene for påbegyndt byggeri, jf. boksen nedenfor.

Anm.: I figuren korrigeres for forsinkede indberetninger til Bygnings- og Boligregistret (BBR). Kilde: Danmarks Statistik, seneste obs 3. kvt. 2019

Usikkerhed omkring datagrundlag for nybyggeri

Danmarks Statistik gør opmærksom på, at opgørelsen af den seneste byggeaktivitet skal tages med forbehold, da datagrundlaget er usikkert. Dette skyldes primært forsinkede indberetninger til Bygnings- og Boligregistret (BBR). Danmarks Statistik forsøger at korrigere for forsinkelsen ved hjælp af en estimationsmodel, men skønnet er alligevel behæftet med en vis usikkerhed.

Historisk har det påbegyndte byggeri fulgt mængden af tilladt byggeri tæt. Siden 2015 har der dog været en afvigende tendens, hvor det indberettede nybyggeri periodevis er afviget en del fra det tilladte byggeri. Afvigelserne er blevet indsnævret inden for det seneste års tid, hvor data for udviklingen i det tilladte og påbegyndte byggeri har været nogenlunde sammenfaldende. I nærværende analyse anvendes data fra Danmarks Statistik som det bedste bud på, hvordan byggeriet udvikler sig i de senere år. DI følger løbende udviklingen og revisioner af data.

Både nybyggeri og renoveringsprojekter hænger tæt sammen med udviklingen på boligmarkedet, da højere boligpriser gør det mere rentabelt at bygge nyt, og øget friværdi kan bruges til at istandsætte boliger. Prisstigningerne på boligmarkedet er aftaget det seneste halvandet års tid, hvor især ejerlejlighedsmarkedet er bremset op i de fleste større byer i takt med, at udbuddet af boliget er steget.

Kilde: Danmarks Statistik, seneste obs. 3. kvt. 2019

De historisk lave renter er med til at holde hånden under boligpriserne. Renter på et 30-årigt lån med fast rente ned til 0,5 pct. og korte renter i det negative territorie har betydet, at danskerne har kunnet købe dyrere boliger. Desuden har de meget lave renter gjort det fordelagtigt for mange af landets boligejere med fastforrentede boliglån at konvertere realkreditgæld for at opnå lavere rentebetalinger. Dette har givet folk flere penge mellem hænderne, hvilket åbner op for investeringer og renoveringer i deres boliger.

Kilde: Macrobond, seneste obs. ultimo oktober 2019

Den forestående udskudte implementering af boligskattereformen må forventes at bidrage til usikkerhed og tilbageholdenhed. De nye vurderinger (og nye beskatningsprincipper) for ejerboliger, der efter planen skulle være trådt i kraft fra 2021, er nu udskudt til primo 2024. Dette kan i sig selv medvirke til at skabe usikkerhed på boligmarkedet – også selvom forskellige overgangsordninger og rabatter skal sikre, at eksisterende boligejere ikke stiger i boligskat ved overgangen. Det skyldes ikke mindst, at rabatterne bortfalder ved ejerskifte, hvilket må forventes at påvirke boligpriserne negativt på lidt længere sigt og medvirke til, at boligejerne er mindre tilbøjelige til at flytte, da det vil forhøje deres boligskattebetaling. Ligeledes gælder, at nyopførte boliger, der først tages i brug, efter de nye regler er trådt i kraft, vil være omfattet af de nye – og i mange tilfælde højere – boligskatter. Den øgede usikkerhed om de nøjagtige konsekvenser forventes derfor især at påvirke salget af projektejendomme.

Bygge- og anlægsinvesteringerne bremser op

De øvrige bygge- og anlægsinvesteringer (ud over boliger) ventes samlet set at vokse med 4,3 pct. i indeværende år, hvorefter vækstraten forventes at falde og lande tæt på nul i både 2020 og 2021. Opbremsningen i de øvrige bygge- og anlægsinvesteringer kan især henføres til anlægsinvesteringerne, som er steget markant i 2018 og i første halvår af 2019. Særligt de private investeringer har trukket væksten som følge af blandt andet byggerierne omkring Metrocityringen, baneinvesteringerne og supersygehusene1. Flere af disse anlægsarbejder står dog over for at blive afsluttet i den kommende tid, hvilket vil trække væksten i bygge- og anlægsaktiviteten ned.

Kilde: Danmarks Statistik, seneste obs. 2. kvt. 2019

Også på markedet for erhvervsejendomme må de nye ejendomsskatteregler forventes at bidrage til usikkerhed. Det gælder særligt i kommuner med dækningsafgift2. Modsat grundskyld (og ejendomsværdiskat for ejerboliger) indeholder den indgåede boligaftale ingen overgangsregler for virksomheders betaling af dækningsafgift. Tværtimod fremgår det af aftalen, at kommunerne under ét får mulighed for at hæve deres provenu fra dækningsafgiften med over 25 pct. i forbindelse med overgangen til nye vurderinger. Dette usikkerhedselement for virksomhederne forværres af, at de erhvervsejendomme, der med de nye boligskatteregler kan forvente en forhøjet ejendomsværdi, får kortere tid til at indstille sig på den nye beskatning. Hvor private boligejere får cirka et år til at tilpasse sig de nye og potentielt højere boligskatter, kan erhvervsejendomme få et år eller mindre til at foretage samme tilpasning.

Eksporten af byggematerialer er faldende

Det seneste halvandet års tid har der samlet set været tilbagegang i den danske eksport af byggematerialer. Store enkeltordrer kan give udsving i eksporten og mudre billedet. Ikke desto mindre viser et 12-måneders gennemsnit tydeligt, at eksporten har været nedadgående det seneste halvandet års tid. En udvikling, som blandt andet skal ses i lyset af den betydelige usikkerhed, der i samme periode har præget den økonomiske udvikling i landene omkring os.

Kilde: Danmarks Statistik og DI, seneste obs. september 2019

Den danske eksport af byggematerialer fordeler sig på mange lande både i og uden for Europa, hvor det er vores nabolande – Tyskland, Sverige, Storbritannien og Norge – som udgør vores klart største eksportmarkeder. Generelt har eksporten af byggematerialer været faldende på de fleste af vores eksportmarkeder i den seneste tid. Særligt Tyskland og Sverige har skuffet i årets første ni måneder sammenlignet med sidste år, men også eksporten til lande uden for EU som f.eks. USA og Kina har vist en faldende tendens på det seneste. Storbritannien er det land, hvor eksporten er faldet mest.

Kilde: Danmarks Statistik, seneste obs. september 2019

Fremadrettet ventes lavere vækst i byggeriet på de fleste af vores største eksportmarkeder. Dette skyldes en kombination af en svækket tysk økonomi, handelskrig og brexit, der forventes at lægge en dæmper på vækstraterne i de kommende år. Dette afspejler sig i en lavere forventet vækst i investeringerne, end vi har set tidligere.

Kilde: Europakommissionen, efterårsprognose 2019

Fortsat rekrutteringsudfordringer i byggeriet

De senere års fremgang i byggeriet og den øgede beskæftigelse betyder, at en del byggevirksomheder har været begrænset af mangel på medarbejdere. Det billede står uændret, selvom rekrutteringsudfordringerne dog er aftaget det seneste års tid i takt med, at andelen af virksomheder med begrænset efterspørgsel er steget. Således er det stadig næsten hver fjerde byggevirksomhed som angiver, at de begrænses af, at de ikke kan finde den nødvendige arbejdskraft.

Kilde: Danmarks Statistik og DI

Det er især anlægsentreprenører, VVS’er og blikkenslagere samt elinstallatører, som efterspørges af byggevirksomhederne. Således angiver mellem tre og fire ud af ti byggevirksomheder, at de begrænses af, at de ikke kan finde tilstrækkeligt med nye kvalificerede medarbejdere inden for disse faggrupper.

Sådan har vi gjort

Prognosen bygger på offentliggjort dansk og international statistik om nationalregnskab, udenrigshandel, finansielle forhold mv. Til udarbejdelsen af prognosen er den makroøkonomiske model MONA anvendt. MONA er udviklet af Danmarks Nationalbank. Prognosen er dog alene DI’s ansvar og vurdering. Prognosen er færdigredigeret den 22. november 2019.


 

Noter

  1. ^De store anlægsprojekter er typisk offentligt initieret og offentligt ejet, men de regnes som private, medmindre kapitalen stilles gratis til rådighed for borgerne.
  2. ^Se DI-analyse (2018): ”Skattesmæk på vej til virksomhederne”.
Relateret